Глобальный экономический кризис затронул все стороны мировой экономики. Однако главным индикатором ее состояния остаются рынки недвижимости разных стран. «Этот кризис – прежде всего кризис капитала. Таким образом, те секторы экономики, которые зависят от этого капитала, которым необходимо серьезное и долгосрочное финансирование, будут выходить из кризиса медленнее – это касается крупномасштабных затратных многофункциональных проектов, офисного, складского сегментов», – отмечает председатель совета директоров компании GVA Sawyer Камерон Сойер.
«Больше других пострадал сектор складской недвижимости, поскольку этот сектор быстрее теряет инвесторов. Снижение товарооборота, сокращение ритейлерами своих сетей неизбежно приводит к оптимизации логистических цепочек, вследствие чего стремительно растет количество вакантных площадей в складских комплексах. Следующий по тяжести последствий – офисный сегмент. Торговый сектор, как наиболее эластичный, уже демонстрирует положительные тренды на большинстве развитых рынков», – комментирует генеральный директор международной консалтинговой компании Astera Алексей Филимонов.
По оценке Пола Дэнкса, старшего вице-президента NAI Global по работе с корпоративными клиентами, в 2010 году мировой рынок коммерческой недвижимости начал демонстрировать признаки восстановления и даже роста. При этом эксперты сходятся во мнении, что Западная Европа потеряла в ходе финансового катаклизма больше, чем остальные страны.
«Надо отметить, что единого "европейского" рынка не существует. Польскому рынку недвижимости, например, тяжело было перенести любой кризис. Главная проблема для него – это нехватка финансирования со стороны экономически более развитых европейских стран из-за глобального спада экономики. Но на фоне Испании, недвижимость которой находится сегодня в глубокой депрессии, польский рынок выглядит неплохо. США находятся где-то посередине между этими полюсами. И главный тренд для них заключается в том, что ситуация будет выправляться быстрее, чем в Европе, поскольку у Соединенных Штатов лучше перспективы экономического роста», – уверен Камерон Сойер.
Глубина падения и динамика подъема
Алексей Филимонов согласен с коллегой. «Как правило, глубина падения прямо пропорциональна динамике подъема: чем ниже упал рынок, тем быстрее он будет восстанавливаться. В Америке рынок коммерческой недвижимости поддерживается банками, которые выставляют непрофильные залоговые активы по ценам гораздо ниже суммы залога. В свою очередь, правительство Штатов выделяет дешевые кредиты покупателям объектов. В Европе же сбрасывание непрофильных активов с существенным дисконтом не практикуется, поэтому и рынок значительно менее эластичен», – говорит Алексей Филимонов. Исключение, по его мнению, составляет Великобритания, где кредитная политика по либеральности близка к американской. «Соединенное Королевство больше других европейских стран пострадало от кризиса, однако уже сейчас демонстрирует отчетливые тенденции к постепенному восстановлению», – говорит он.
Пол Дэнкс тоже указывает на то, что инвесторы вновь стали рассматривать Лондон как площадку для вложения в качественные активы: цены на офисные объекты класса «А» и торговые помещения Вест-Энда стали выгодными. В Германии также можно было наблюдать быстрое повышение цен в конце 2009 года и ситуация продолжает улучшаться. Впервые за годы Ирландия стремится вызвать интерес иностранных инвесторов путем создания нового рынка, где за объекты недвижимости борются локальные покупатели и иностранные инвесторы. В Париже недостаток высококачественных площадей сдерживал уровень арендных ставок от сильного понижения и, в настоящий момент, этот уровень практически не изменился, и доходы уменьшаются.
Перспективы роста
Однако основное внимание мировых наблюдателей приковано к российскому рынку. «Рынки Западной, Центральной и Восточной Европы разнятся. Незадолго до финансового коллапса Центральная и Восточная Европа быстро развивались за счет того, что инвесторы “разогрели” цены до уровня цен Западной Европы», – говорит Пол Дэнкс. В результате кризиса ставки на аренду офисных помещений в Москве и Петербурге, например, упали в два раза. Однако, следуя теории о том, что глубина падения прямо пропорциональна будущему росту рынка, именно российский рынок недвижимости в ближайшее время будет демонстрировать наиболее интенсивные темпы роста, уверены эксперты.
«Перспективы роста российской экономики намного лучше, чем у западноевропейских экономических систем или американской экономики. Причин тому масса. Главная из них – то, что Россия, как и другие страны BRIC (Brazil, Russia, India, China), находится в процессе интенсивного экономического преобразования и развития. У России почти нет долгов – на государственном, корпоративном и обывательском уровне. Всемирный банк недавно заявил, что более половины экономического роста в Европе в ближайшие пять лет прибудет из двух стран – России и Турции. На этом фоне, я полагаю, мы можем сказать с большой уверенностью, что в ближайшие пять лет российский рынок недвижимости по темпам роста далеко опередит США или любые западноевропейские рынки недвижимости», – уверен Камерон Сойер.
Его российский коллега Алексей Филимонов более осторожен в оценках. «Мы еще даже не зашли на виток роста. Один из наиболее ярких показателей – практически полное отсутствие в России на сегодняшний день рынка инвестиционных сделок. Инвестиционные фонды не заинтересованы в российских объектах, так как на более развитых и, соответственно, в меньшей степени рискованных рынках Европы и США есть предложения объектов с привлекательной доходностью. Сделки на рынке единичны и происходят, как правило, с конечными пользователями объектов недвижимости», – отмечает он.
Впрочем, стоит отметить, что и до экономического кризиса инвестиционные фонды не принимали заметного участия в развитии российского рынка недвижимости. Пиковых значений он достиг именно благодаря дефициту качественных предложений и ажиотажному внутреннему спросу. С экономическим кризисом дефицит этот никуда не делся, а спрос вернется, как только экономика начнет демонстрировать стабильный рост. Этот спрос уже заметен в сегменте жилищного строительства. «Мы видим быстрое восстановление жилищного рынка, локомотивом которого служит поведение потребителя, которое не сильно зависит от рынка капитала. Российская экономика хорошо восстанавливается по сравнению с другими европейскими экономическими системами», – отмечает Камерон Сойер.
